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Tipos de Fundos Imobiliários

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Os fundos imobiliários são classificados em relação ao tipo de gestão que o fundo recebe, podendo se referir aos tipos de ativos que o fundo investe ou ao objetivo genérico do fundo.

A classificação tem como finalidade auxiliar você no momento da escolha para diversificar e melhor entender como o fundo tende a se comportar.

Em geral, os Fundos são caracterizados como: Fundos para Renda, Fundos para Venda e Fundos de Papel.

Entenda cada um deles:

Fundos para Renda: Ganho com a exploração dos imóveis na forma de aluguel.

Fundos para Venda: Ganho com a exploração dos imóveis na forma de comercialização.

Fundos de Papel: Ganho com o investimento em títulos e valores mobiliários.

Os Fundos de Tijolo são fundos que não são de papel, mas possuem imóveis físicos em seu portfólio.

De acordo com a Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais), os FIIs são separados conforme o modelo de gestão. Os fundos de gestão ativa são os que permitem a livre negociação de ativos que compõe a carteira de investimento. Já os fundos de gestão passiva são os que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira.

Política de investimentos

Também existe a classificação conforme a política de investimentos dos FIIs:

Desenvolvimento para Renda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para fins de locação.

Desenvolvimento para Venda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para fins de venda.

Renda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido em imóveis prontos para fins de locação.

Título e Valores Mobiliários: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido em títulos e valores mobiliários: CRI, LCI, Ações, Cotas de outros FII e demais.

Híbridos: Fundos em que não se observa alguma concentração de investimento das classificações anteriores.

Cada um dos fundos previamente citados são classificados de acordo com os investimentos e devem indicar se a gestão é ativa ou passiva. São dez as classes de fundos imobiliários, conforme a Anbima.

Tipo de ativo

A classificação mais comumente utilizada é a segregação dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido. São nove os tipos de fundos imobiliários:

Fundos de Papel: São aqueles que possuem a maior parte de seu patrimônio investido em títulos ou valores mobiliários. São subclassificados como Fundos de Papel de Renda Fixa – quando investem majoritariamente em CRIs, LCIs, dentre outros recebíveis imobiliários, e de Renda Variável – quando investem em cotas de outros fundos imobiliários.

Fundos de Lajes Corporativas: Possuem em seu patrimônio alguns empreendimentos corporativos que contam com diversos escritórios locados para empresas. Costumam apresentar contratos típicos e são facilmente adaptáveis para um segundo locatário.

Fundos de Shoppings: Investimentos voltados para o setor de shopping centers são vantajosos devido a diversificação, pois um único shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes. O contrato realizado com os inquilinos é chamado contrato de participação.

Fundos de Galpões: Possuem em seu portfólio galpões utilizados por empresas de logística, indústrias ou varejistas. Esse tipo de empreendimento dificilmente pode ser adaptado para outro inquilino e os contratos firmados tendem a ser do tipo atípico.

Fundos de Agências Bancárias: São geralmente constituídos por operações Sale & Leaseback ou Built to Suit, ou seja, os imóveis são feitos sob medida ao locatário e possuem contratos atípicos, ficando vedada a locação para concorrentes.

Fundos de Hospitais: Possuem restrição quanto a locação para um segundo inquilino e são raros. Os contratos costumam ser de participação e há riscos um pouco maiores devido a sua função social. É extremamente difícil um FII de hospital recorrer a alguma ação de despejo em caso de inadimplência.

Fundos de Hotéis: Utilizam contratos de participação e podem ser boas oportunidades dependendo da sazonalidade típica de hotel, que interfere diretamente na receita do fundo, uma vez que é proporcional aos ganhos obtidos pelos hotéis.

Fundos Educacionais: Desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades. Logo, dificilmente haverá um segundo inquilino. Entretanto, há um risco jurídico maior que nos demais fundos, uma vez que não é possível mover nenhuma ação de despejo durante o ano letivo.

Fundos de Desenvolvimento: Os fundos de desenvolvimento investem seu patrimônio no desenvolvimento de imóveis seja para renda ou para venda. Oferecem um risco muito maior, porém possuem alta projeção de rentabilidade futura.

Não existe um fundo melhor ou pior que os demais somente pela ordem que recebem. O importante é que o investidor procure saber quais os fundamentos que um determinado FII possui e se ele se encaixa em seus objetivos e expectativas.

 

Quer saber mais? Assista ao nosso vídeo!

Ranking Fundos Imobiliários: os fundos que tiveram a melhor performance em 2019

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